임대차 3법 핵심요약 - 계약갱신 청구권제

지난 7월 정부에서는 임차인이 권리를 행사할 수 있도록 법으로써 보호하고, 임차인과 임대인 간의 균형 잡힌 권리를 만들자는 취지 아래 주택임대차 보호법 개정안을 발표하였습니다.

 

개정된 주택임대차 보호법에는 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 새로운 내용이 추가되었습니다. 또한 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서는 전월세 신고제가 도입되었습니다.

 

임대차 3 법 중 계약갱신 청구권제의 개정 내용을 알아보겠습니다.

 

계약갱신 청구권제

임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임차인은 계약 만료 6개월 전~1개월 전까지 임대인에게 갱신 청구를 하면 계약을 +2년 더 연장하여 최대 4년까지 거주할 수 있는 권리가 생깁니다. 이를 통해 임차인은 갑작스러운 퇴거 통보 걱정 없이 최대 4년까지 안심하고 거주할 수 있게 됩니다.

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계약갱신 청구권은 현재 존속 중인 계약 및 신규 계약에 모두 적용됩니다. 단, 임대인 실거주, 임대료 연체, 주택 철거 등

아래 사유의 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 해 임차인뿐만 아니라 임대인의 권리도 함께 보장합니다.

 

 

갱신 거절 사유(개정 주택임대차 보호법 제6조의 3 제1항)

1호	임차인이 2번 이상 임대료를 연체한 경우
2호	임차인이 부정한 방법(허위 신분 등)으로 계약한 경우
3호	서로 합의하여 보상(이사비 등)을 제공한 경우
4호	임대인의 동의 없이 타인에게 주택을 빌려주거나 사용하게 한 경우
5호	임대인의 동의 없이 무단으로 개조하거나 고의 또는 중과실로 파손한 경우
6호	주택이 멸실되어 주거기능을 상실한 경우
7호	철거 또는 재건축 예정인 경우
9호	임대인 또는 임대인의 가족이 실제 거주하려는 경우
10호	임차인의 의무를 위반했을 경우

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계약갱신 청구권 Q & A

 

Q. 계약갱신 청구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?

• 임차인은 임대차 계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까 지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
• 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대 차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 계약만료일이 2020. 9. 30. 인 경우 1개월 전인 2020.8.30일 0시(2020. 8. 29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.
• 1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일 불산입 원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다

Q. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?

• 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 이 경우 갱신되는 임대 차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q. 2020.12.10일 이후로 계약갱신요구권 행사 가능 기간이 변경되나요?

• 2020. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하 여야 합니다.
• 2020.12.10. 시행(2020.6.9. 개정)되는 주택임대차 보호법은 계약갱신요구권을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하도록 하였으며, 이 규정은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다

Q. 2020.12.10일에 계약이 만료돼 는 경우, 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하나요?

• 현행과 같이 1개월 전인 2020.11.10일 0시 (2020.11.9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

Q. 2020.12.10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약 만료일이 2022.12.10일인 경우. 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해 야 하는 것인지?

• 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022.12.10일이라면, 만료일 2개월 전인 2022.10.10일 0시(2022.10.9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다

Q. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

• 행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 2020. 7. 31.부터 2020. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

Q. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까 지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3 자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임 차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

• 행사할 수 없습니다. 이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신 요구권을 부여하되 법적 안정성을 위해 제삼자와 계약이 체결된 경 우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다.
• 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제삼자와 계약을 체결했다는 사실을 명 시적으로 입증할 수 있어야 하며, (계약금 수령 입증, 계약서 등)
• 임대인이 법 시행 이후에 제삼자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제삼자와의 계약 체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

Q. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

• 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아 니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다.
• 따라서, 연장 계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우 라도 현재의 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q. 묵시적 갱신도 갱신청구권을 행사했다고 봐야 하나요?

• 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

Q. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한가요?

• 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에 게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

「주택임대차 보호법」제10조(강행규정)

이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

Q. 임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행 사할 수 있나요?

• 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

Q. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

• 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.
• 다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.
• 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대 료 납부해야 함

Q. 임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하나요?

• 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.
• 이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다

「주택임대차보호법」 제4조(임대차기간 등)

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다

 

Q. 계약갱신요구권 행사는 어떤 방식으로 해야 하나요?

계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다.

•구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방 법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

Q. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거 주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적 주택에 거주하다가 제삼자에게 임대를 한 경우 어떻게 되는지?

• 갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제삼자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.
• 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

제삼자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

    1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

    2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월 단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액

    3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

Q. 실거주를 이유로 갱신 거절한 임대인이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지?

 

• 정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제삼자에게 임 대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.
• 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가 피한 사유를 의미합니다.

 

Q. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차 인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?

• 정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접 거주 또는 제삼자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대

① 주민등록 전입세대 열람 범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)

② 확정일자 등 열람 범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

 

Q. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?

• 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 실 거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보 호법 위반에 따른 민법 제750조 일반 불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.
• 제삼자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.
• 다만, 집주인이 입주를 하기 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

Q. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?

불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.

 

Q. 법 시행 후 계약 만료되어 새로운 임차인과 계약을 했는데, 기존 임차인이 계약갱신을 요구를 할 수 있나요?

• 법 시행 이전에 제삼자와 이미 계약을 체결했다면 새로운 세입자도 ‘임차인’으로서 보호받아야 하므로 예외적으로 기존 임차인에게 갱신청구권을 부여하지 않습니다. 이때, 임대인은 ‘법 시행 이전 계약하였음’을 계약서 등으로 입증할 수 있어야 합니다.
• 법 시행 이후라면, ‘제삼자와의 계약’을 이유로 기존 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 

Q. 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 때 임대인이 전세를 월세로 전환하는 것이 가능한가요?

• 가능합니다. 단, 사전에 세입자의 동의가 필요하고, 월세로 전환하는 금액의 상한선이 정해져 있습니다. 갱신되는 임대차 계약은 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세에서 월세로 전환하는 것은 세입자의 동의가 있어야 합니다.
• 또한 주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정 전환율 규정이 적용됩니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 그 전환되는 금액의 비율이 최대 2.5%(10월부터)를 넘지 않아야 합니다.
• 예를 들면 전세 보증금 2억 원에서 1억 원을 월세로 전환하고자 할 때 1억 원의 2.5%를 12개월로 나눈 것이 월세가 됩니다.

Q. 임대차 계약기간이 2개월 남은 상황에서도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있나요?

• 계약갱신 청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 즉, 법이 시행된 7월 31일 이후 계약갱신 청구권을 행사하려면 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다. 따라서, 7월 31일~8월 30일 사이에 만료되는 계약은 1개월 미만이므로 갱신청구권이 인정되지 않고, 8월 30일 이후에 만료되는 계약부터 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
  ※주택임대차보호법 개정에 따라오는 ‘20.12.10 이후부터는 계약 만료 2개월 전까지 요구해야 계약갱신이 가능합니다.

Q. 임대차 계약을 연장해서 4년째 거주 중인데 계약갱신 청구권을 행사할 수 있나요?

• 행사할 수 있습니다. 법 시행 이전에 연장한 것과 관계없이 세입자는 1회(최대 2년)에 한해 계약을 연장할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

[자료출처: 정책브리핑]