임대차 3법 핵심요약 - 전월세 상한제

 

 

지난 7월 정부에서는 임차인이 권리를 행사할 수 있도록 법으로써 보호하고, 임차인과 임대인 간의 균형 잡힌 권리를 만들자는 취지 아래 주택임대차보호법 개정안을 발표하였습니다.

 

개정된 주택임대차보호법에는 계약갱신청구권과 전월세 상한제의 새로운 내용이 추가되었습니다. 또한 부동산 거래신고 등에 관한 법률에서는 전월세 신고제가 도입되었습니다.

 

임대차 3 법 중 전월세 상한제의 개정 내용을 알아보겠습니다.

 

 

전월세 상한제

전월세 계약 갱신 시 이전 임대료의 5% 이상 인상하지 못하도록 임대료 증액 상한을 5% 이내로 제한하여 임차인의 임대료 급등으로 인한 부담을 덜어주는 제도입니다.

 

제6조의 3 (계약갱신 요구 등)

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

 

제7조(차임 등의 증감청구권)

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치 도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 

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전월세 상한제 Q & A

 

Q. 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요?

• 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.
• 법 시행 전 미리 연장 계약을 체결해 임대료까지 재계약했더라도 개정법에 따라 5% 이하 상한을 적용해 임대료를 재조정할 수 있습니다.
• 예를 들어, 임대료를 8%를 올려주기로 했다면, 3%를 집주인에게 돌려받을 수 있습니다.

Q. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인가요?

• 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

Q. 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인가요?

• 그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임 증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다. ✽다만 지자체는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 5%의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(법 제7조 제2항).
• 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대 한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적 절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고,
• 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.

Q. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱 신계약을 체결할 수 있나요?

(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)

• 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 않고, 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

Q. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인 이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체 결할 수 있나요?

• 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에 는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

Q. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있니요?

• 법 시행 전에 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요 구권 행사가 가능합니다.
• 임차인은 현시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고,
• 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장 계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.
• 다만, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.

Q. 현재 전세로 거주하는 집을 임대인이 월세로 전환하는 것이 가능한가요? 

• 임차인 동의 없이는 불가합니다. 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 이전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봐야 합니다. 임차인의 동의가 있더라도, 법정 전환율 2.5%가 적용되고, 보증금 및 월세에도 전월세 상한제가 적용됩니다.
  

Q. 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속 중인 계약에도 모두 소급적용되나요? 

• 지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정됩니다.

 

Q. 임차인 동의를 받지 못하면 임대인은 임대료를 못 올리나요?

• 아닙니다. 임대료를 올릴 수 있습니다. 당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우, 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권을 행사할 수 있으며, 이 제도는 이미 1983년도부터 시행해오고 있습니다.
  
• 이에 따라 임대인은 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인한 증액 청구할 수 있습니다. 임대차 분쟁조정 등을 통해 임대료 증액이 인정되면 임대인은 갱신된 임대차 기간 동안 받지 못한 증액분을 지급받을 수 있습니다. 
  
  

 

 

[자료출처: 정책브리핑]